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2017房企千亿阵营成主流 未来中小房企或变“韭菜”

2018-01-16 12:08:08 来源:东南视窗 简繁转换 打印内容 关闭网页
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  腾讯《一线》 作者 罗飞

  在过去的半个月里,国内地产公司陆续公布了2017年的业绩。所有数据均显示,尽管在过去一年相关政策依旧收紧,但地产公司们的日子依旧很滋润,甚至在销售额上,还远超2016年的数据。

  2017年,销售额超过5000亿的房企就有三家,包括碧桂园5508.1亿、万科5298.8亿以及恒大5009.6亿元。而在2016年,当时的行业冠军恒大,销售额仅为3733亿元。

  千亿阵营,已成为主流

  销售规模,一度是中国房地产企业的执念。几曾何时,不管是碧桂园还是恒大地产,都曾叫嚷过要实现过千亿的目标。许家印为了追求规模,在早几年,以高负债的方式疯狂跑马圈地拿项目。直到一年多前,恒大地产成为了行业里土地储备最高者,随之就对外宣称不再关心规模,而改为追求效率了。

  实际上,销售规模依旧是地产行业非常重要的指标。过去这一年,整个行业的销售规模都在飙升。

  据腾讯《一线》不完全统计,2017年,销售额超过2000亿的企业,包括万科恒大等在内有7家,超过1000亿的共有16家。其中刚跨入千亿阵营的旭辉地产全年销售额为1040亿元,相较于去年,几近翻倍。

  易居中国的数据显示,整个2017年总成交面积15亿平方米,总成交金额为11.78万亿。易居中国执行总裁丁祖昱预计称,16亿平方米可能是中国房地产的天花板。

  在他看来,未来,中国地产百强企业过半都将是“千亿阵营”公司。据《棱镜》统计,尽管相较于2016年,2017年跻身于千亿俱乐部的企业只多了4家,但未来能挤进千亿阵营的潜在对象却不在少数,包括雅居乐、富力、中粮、远洋以及融信、金科、正荣、中南、金科等都是千亿“预备军”。

  其中,公开数据显示,中南、正荣等2017年的销售额都在900亿元以上,而富力以及雅居乐也都在800亿元以上。

  中小企业,或被并购,或在转型

  和所有的行业一样,龙头企业越发集中,距离行业整合也就不远了。据腾讯《一线》统计,2017年行业前十的销售规模占整个行业的32.2%,前三家的碧桂园、万科以及恒大地产销售规模总和已超过1.5万亿。

  这一数据比大多数人的预料都来得早。恒大集团董事局主席、总裁夏海钧曾在去年的业绩会上曾经预测,2017年的行业前十销售占比将接近20%。未来房地产行业会持续高度集中,在他看来,未来可能到40%——这一天或许很快到来。

  包括深业集团在内的不同地产企业高管都曾对腾讯《一线》表示,房地产龙头企业的业绩将实现稳定增长,实力较弱的中小企业将会被并购。夏海钧也认同这样的观点,也曾在公开场合多次表示,并购潮很快就要来临。在他看来,未来房地产企业进入前十的门槛最低将是4000亿——这一数据比2017年的前十门槛1500亿元翻了一倍多。

  丁祖昱对过分追求规模有些担心。他表示,在冲击千亿规模的过程中,一些中型公司极有可能会为了达到规模而损失了对其他方面的必要考量,最终导致公司倒下。这样的案例并不缺。去年底,曾经的百强企业广东光耀集团已在惠州(楼盘)递交了破产申请。2014年之前,光耀集团也曾经一度成为惠州的销售冠军,疯狂追求规模,迅猛布局包括珠三角环渤海等在内的多个地区,最后因为资金链断裂陷入泥潭。

  除此之外,更多的中型地产公司都在寻找转型,其中包括花样年地产、当代地产等,他们图谋转型轻资产公司,以增加公司业务范畴,而不再押宝地产销售这一个领域。

  丁祖昱认为,细分领域也是一个方向,包括未来可能出现的产业地产、文旅休闲地产以及养老、特色小镇等。并不是所有的转型都是顺利的,就现在看来,暂未见有地产转型成功的范例,尤其是去年以来疯狂的特色小镇模式,更多都是圈地模式。

  融资,依旧是一个难题

  对于地产公司来说,终究绕不开融资。在2017年之前的两年里,整个融资环境对于地产公司来说都是最佳时期。当时市场流动性持续宽松, 包括恒大在内的地产公司都进行了一轮加杠杆。

  2016年时,整个行业的融资成本一度达到了最低。据易居中国对108家房企统计数据显示,当时的地产行业境外发债、中期票据的平均成本分别仅有5.38%和4.32%。

  但是在2017年,所有的融资成本都在增加,据易居中国的统计,2017年房企境外发债和中期票据平均成本分别为6.69%和5.54%。

  当然,对于资质不错的企业来说,即使在所有通道都严峻的情况下,依旧也可以获得较低的融资成本,比如万科。据易居中国统计的数据显示,万科在去年的融资成本仅有3.24%。

  相较来说,恒大就要吃亏得多,其融资成本一直遥遥领先于行业。过去这一年,恒大先后发了3次6笔优先票据,统计额度共有63亿美元,到期时间从2021年至2024年不一。这些融资成本相对都高于行业平均水平很多:恒大2017年发行的这些票据中,最低的融资成本为去年6月发行的2021年到期的5亿美元债,利率为6.25%,而最高的则为去年3月发行的一笔10亿美元、2024年到期的优先票据,利率为9.5%。

  除了融资成本逐渐升高外,更为重要的是,现在中资地产公司越来越难赴海外发债,尽管所有人都知道海外发债成本相对境内要低不少。某前十强地产公司的CFO曾对腾讯《一线》透露,自去年下半年以来,有一些监管的要求,收紧海外融资渠道,这也直接导致了一些专门为中资地产公司发债的香港金融机构生意惨淡。

  尽管从现在公布的销售额来看,大多数的地产公司业绩都不差,但是,多位地产界人士对腾讯《一线》表示,国内地产调控政策在可预见的未来暂未有松绑的可能,2018年实际为地产行业“小年”。对于包括万科、恒大等龙头地产来说,未来一年将面临更多挑战,更别提仅仅是行业百强的公司了。

  一旦政策管控持续收紧,销售高峰的潮水退去,那些没有被并购又未曾转型的企业,谁在裸泳,一目了然。

 

  声明:东南视窗登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。

  • 编辑:Weli

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